一石激起千层浪！

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2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。

证监会表示，由于不动产私募投资基金的投资范围、投资方式、资产收益特征等与传统股权投资存在较大差异，证监会指导基金业协会在私募股权投资基金框架下，新设“不动产私募投资基金”类别，并采取差异化的监管政策。

此次试点工作按照试点先行、稳妥推进的原则，符合一定条件的私募股权投资基金管理人可以按照试点要求募集设立不动产私募投资基金，进行不动产投资试点。

与此同时，中国证券投资基金业协会起草《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》，将在3月1日施行。

这也令高净值投资者“倍感振奋”。

记者获悉，这两天不少高净值投资者向第三方财富管理机构询问是否有相关不动产私募投资基金产品可以认购，产品年化回报率能否超过12%-15%。这背后，是他们前些年看到房地产信托产品提供逾12%的年化保本收益，如今他们希望不动产私募基金也能提供类似的高回报。

一位第三方财富管理机构负责人告诉记者，此次试点的不动产私募投资基金与前些年流行的房地产信托产品有着诸多差异。首先，不动产私募投资基金不会承诺保本付息；其次，不动产私募投资基金主要以投资住宅地产、商业地产、基础设施项目的股权为主，不像房地产信托产品主要采取债权投资或明股实债的操作模式；第三，此次相关部门要求试点房地产私募基金备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离，不大会出现当初房地产信托产品的刚性兑付状况。

“事实上，我们已接触数家拟发行不动产私募基金的股权投资机构，他们似乎也没有计划招揽众多高净值投资者。”他直言。这背后，是考虑到不动产私募投资基金规模较大、期限较长等特点，相关部门认为参与不动产私募基金试点的投资者需拥有更高风险识别能力和风险承担能力。因此相关部门要求试点基金产品的投资者首轮实缴出资不低于1000万元人民币，且以机构投资者为主。有自然人投资者的，自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20%。

在他看来，鉴于当前房地产市场景气度不如前些年，愿向私募房地产基金斥资千万的个人投资者也屈指可数。

但他发现，部分FOF机构正积极向高净值投资者募资，以FOF机构投资者名义投向不动产私募投资基金，变相降低个人投资者的投资门槛。

一位私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们计划将部分FOF资金投向试点不动产私募投资基金以进一步分散资产配置风险，但他们需向高净值投资者说明，此次房地产投资基金以投资房地产项目股权为主，可能需承担更高风险更高收益，与前些年的债权融资还本付息有着明显差别。高净值投资者更青睐试点私募产品

一位国内大型私募股权机构负责人向记者直言，早在2011-2012年，他们曾试水发起房地产投资基金，以投资房地产与商业地产开发项目股权为主。

但在实际操作环节，部分房地产开发项目采取明股实债的投资策略——一旦房地产开发项目销售不如预期，他们有权利将项目股权转化成债权，要求开发商按时还本付息。

“这也是为了满足高净值投资者保本高收益的投资诉求。”他直言。当时房地产信托产品“刚性兑付”相当流行，因此他们不得不采取明股实债的做法给投资者资金安全“兜底”。

事实上，不同于房地产信托产品主要投向大型开发商项目与一二线城市优质地产项目，房地产投资基金主要通过“市场下沉”——关注三四线城市中小开发商的潜力项目创造更高的回报率，以此吸引高净值投资者的青睐。

但是，随着相关部门持续推进房地产调控措施令房地产市场景气度有所回落，他管理的房地产投资基金一度遭遇部分仿瓷爱好开放项目销售回款缓慢与资金本息兑付滞后等问题。

在业内人士看来，此次证监会启动不动产私募投资基金试点，有助于相关产品“正本清源”。

前些年，不少房地产企业也发起房地产私募投资基金，目的是为自身地产开发项目融资，且基金管理人员也由开发商高层兼任。如今，房地产私募投资基金试点明确要求参与试点工作的私募股权投资基金管理人需股权结构稳定、公司治理健全，实缴资本符合要求，主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违法违规行为等，从而有效阻断房地产投资基金与开发商之间的自融行为与利益输送纽带。

此外，以往部分房地产投资基金管理人为了吸引高净值投资者的募资，还会拿出自有资产为房地产项目本息兑付提供“担保”，如今相关部门要求试点房地产私募基金备案产品及其底层资产应实现与原始权益人的主体信用风险隔离，有效遏制这类变相担保行为“浑水摸鱼”，进一步保障投资者的权益。

值得注意的是，此次不动产私募投资基金试点的面世，并不意味着相关部门对房地产私募基金采取“一刀切”式的监管举措。

记者获悉，符合试点要求的私募股权投资基金管理人可在开展基金募集、管理等业务活动前，向基金业协会报送相关材料，开展不动产私募投资基金试点，并依照规定进行产品备案。与此同时，不参与试点的私募股权投资基金管理人，可按照协会有关自律规则，继续开展保障性住房、商业地产、基础设施等股权投资业务。

“目前，高净值投资者会更青睐在基金业协会备案试点的不动产私募投资基金产品，因为这类产品具有更强的监管因素，能更有效地保障投资者权益。”前述第三方财富管理机构负责人指出。各路资本与高净值投资者跃跃欲试

随着不动产私募基金试点面世，各类资本纷纷跃跃欲试。

前述私募股权FOF基金负责人告诉记者，他们已获悉部分大型股权投资机构发起房地产私募投资基金的计划，等待这些产品完成备案，他们便将这些产品纳入项目投资池并择优投资。

“我们会重点关注这些房地产私募投资基金的项目储备状况，以及基金管理人的专业房地产投资能力，尤其是他们化解房地产项目运营风险的能力。”他告诉记者。在试点实施初期，他们可能会先选择一两个房地产私募基金产品试水投资，积累房地产私募基金产品管理经验。

在这位私募股权FOF基金负责人看来，目前这项操作最大挑战，是说服高净值投资者不要再以“刚性兑付”的眼光看待不动产私募投资基金。毕竟，很多高净值投资者曾参与投资房地产信托产品，理所当然地以为房地产投资产品理应“刚性兑付”。尽管近年房地产市场景气度下降令房地产信托产品遭遇不少兑付违约，但刚性兑付理念仍然“深入人心”——今年以来，当他们将投资不动产私募投资基金的规划告知部分高净值投资者时，后者迅速询问这类基金产品是否“刚性兑付”。

他直言，近期他们将向高净值投资者开展投资者教育，说明不动产私募投资基金将不会采取明股实债或刚性兑付的操作原则，主要采取项目股权投资策略，依靠基金管理人的投资能力化解投资风险并创造预期回报。

一位国内大型私募股权机构负责人透露，尽管FOF机构对投资房地产私募基金的热情颇高，但他们优先会考虑引入保险、大型企业、券商等专业机构投资者。究其原因，一是他们资金期限更长且抗风险能力更高，有助于房地产私募基金在当前环境下稳妥实施投资策略，二是这些专业机构投资者也具有丰厚的房地产投资运营经验与产业资源，在必要时能共同化解房地产项目风险。